中通联合银行：在收回租金的压力下，北京零售市场如何才能突破这种局面？

在2020年7月底，随着防控降级、电影院开业和消费季节的重新开始，北京迎来了零售业复苏的机会。今年上半年，全市许多零售商的实际规模都在缩小，大多数购物中心都面临房客退租和项目空置率不同程度上升的考验。业主和零售商如何快速调整策略，恢复活力，为未来的发展做好准备？近日，中辽联合银行研究部走访了北京市区40个重点高质量购物中心项目，通过深入挖掘市场数据和趋势，为市场各方提出切实可行的建议，希望能帮助业主和品牌抓住机遇，突破这一趋势。

在疫情的挑战下，市场面临压力，饮食业受到的冲击最为严重。

2019年年底，经济下行压力对市场产生了影响，整体租金需求放缓，一些优质零售地产正面临一定的空置压力。"更重要的是，新冠肺炎疫情进一步扰乱了市场的节奏，极大地限制了零售品牌扩张的步伐和所有者的调整计划。在现金流的压力下，许多零售商为了降低成本和渡过难关，纷纷计划关闭绩效不佳的门店。

到2020年6月底，北京市城市市场空置率上升到8.6%，郊区空置率上升到9.3%。第二季度，城市市场整体净吸收面积为负145000平方米，与北京市场史上最高水平(不包括项目退市的影响)相比，全市退租面积超过145000平方米。

发言人说："饮食业是首当其冲的行业，关闭饮食业的商铺面积占全港商铺总面积的百分之三十六。其中，由于一般食肆面积大，官方食肆类别的店铺面积占饮食业的3/4，封闭食肆的数目约占关闭食肆总数的一半(48%)。此外，咖啡和茶、快餐、小吃和面包店分别占14%、7%、4%和1%。因此，目前购物中心餐厅楼层和餐厅店面空置压力相对最大，对于正式餐厅和较大面积的餐厅投资需求缺口较大。

他说："仅次于饮食业，服装店的面积占百分之十八。"快时尚类作为一个整体是弱势的，在这个国家，甚至世界各地都在继续大规模关闭门店，缩小线下战线。这一趋势是在过去两年中出现的，Forever21、OldSea、NewLook等品牌纷纷撤出中国，疫情进一步加剧了快速时尚实体行业的下滑趋势。因此，快速时装店的出租面积占总出租面积的22%，短期内这一比例预计还会进一步上升。"例如，Gap已经关闭了一些商店，有些还在推广关闭的商店。快速时装店通常在项目的一楼或对面大面积出租，具有极好的位置和优秀的展示表面。"因此，项目的退出对项目的直观形象有很大的影响，业主往往需要分割泊位面积进行出租，大大增加了项目的投资负荷。

此外，儿童及娱乐活动亦受疫症影响，分别占店铺面积的百分之八及百分之九。事实上，自疫情爆发以来，不少儿童商店已被关闭，许多明显有意或计划收回租金的品牌尚未撤走这些商品和设备，特别是儿童教育和培训等零售品牌。因此，实际收回的租金总额和儿童经营形式所占的比例预计将显著高于调查数据，而儿童在商业项目和综合购物中心的空置率较高。

虽然餐饮业收回租金金额最高，但行业也在不断洗牌、品牌变革的过程中。"餐饮品牌占全市"即将开业"面积的34%，而今年5月至6月初，当北京的防疫需求被下调，市场需求略有反弹时，餐厅零售商的咨询和收视租金比其他形式的业务更为活跃。近年来，商业项目在餐饮业中的比重不断提高，部分业主大幅提高了餐饮商铺的租金水平，为了提高整体收入绩效，部分餐饮租户的利润受到挤压。在当前的市场环境下，业主更有必要根据具体情况考虑相应的餐饮租金降低，为餐饮零售商出售更多的利润空间，实现中长期项目绩效的稳定。