房贷到底要不要转？听听专家意见

今天，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行、五家国有银行表示，从8月25日起，满足转换条件但尚未转换的股票浮动利率个人住房贷款定价基准将被转换为LPR，贷款定价基准只转换一次，转换后不能再转换。

我们应该掉头吗？银行工作人员和专家建议，是否转换是基于个人对未来利率趋势的判断。

五大银行的住房贷款是统一的，二十五号"转了锚"。

你难道没有时间把抵押贷款合同的定价转换成一个浮动利率吗？抵押贷款所有者不必着急，在抵押贷款合同转换期限不到20天之前，五家国有银行今天宣布，它们将统一基准抵押贷款定价基准的批量转换。

每家银行都表示，从2020年8月25日起，满足转换条件但尚未转换的浮动利率个人住房贷款的基准定价基准将大量转换为LPR。

2019年8月，根据国务院的部署，中央银行改革和完善了贷款市场的利率形成机制。2019年年底，中央银行发表声明说，从2020年3月1日起，金融机构应按照定价基准的转换条件与股票浮动利率贷款客户协商，原则上应在2020年8月31日前完成。

选择固定汇率和浮动汇率有什么区别？

银行工作人员说，固定利率还款的好处是计算方便，包括还款总额和月偿债额是固定的，同时不会受到未来外部因素的影响，但如果整体利率环境下降，固定利率还款仍会维持较高的利率，LPR还款方式正好相反，会随外部经济环境而波动。

具体来说，折算利率计算为"LPR+最近五年期的固定点在重新定价的日期"。

例如，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款购买一套房子，那么当时与该银行签订的合同是基准利率的20%折扣，即4.9%×0.8≤3.92%。那么他的奖金价值是3.92%≤4.8%(2019年12月公布的5年以上长期利率)=-0.88%，或减去88个基点。

由于大多数银行将每年1月1日定为重新定价日期，最近的参考利率将在2020年12月发布，超过5年。假设利率与目前的利率相同，4.65%。在上述例子中，王先生的折算年利率为LPR-0.88%，即4.65%≤0.88%≤3.77%，比原始利率低0.15%，但此后利率的变化取决于LPR在未来的变化。

转换与否取决于个人对未来利率走势的判断。"严跃进说，如果你认为LPR利率在未来会降低，你可以选择转换。

记者注意到，虽然近三个月来LPR的报价保持不变，但总体上有一定幅度的降息，自LPR机制启动以来，5年来的利率下降了20个基点，从4.85%降至4.65%，以30年的100万元第一次抵押贷款为例，月抵押贷款可以减少120多元。

LPR的未来趋势是什么？中国民生银行首席研究员文斌表示，利率下降更倾向于一年期LPR利率。由于国家政策是保持房地产市场整体稳定，5年以上的LPR利率水平下降幅度有限，中长期利率走势受经济形势、通胀水平、就业状况、国际收支等诸多因素的影响，目前难以预测。

严跃进分析表明，利率政策是固定的，不会盲目地无限、高频地向下调整，总的来说，对实体经济的有效服务作为一个整体，下半部分的LPR下降空间正在缩小。

文斌建议，抵押贷款借款人应根据自己的情况，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等，综合选择一种较为合适的利率转换方法。

如果按揭利率以前的价格折扣较大，而每月供楼的剩余时间较长，我们可以选择固定利率，这有助锁定每月的供应成本，方便家庭收支的安排。

如果剩余的月还款时间短，贷款余额不多，一旦利率利率逆转，就可以通过提前还款来避免利率波动的风险，然后选择浮动利率。