房贷利率：今年“7连降”以后何去何从

今年以来抵押贷款利率下降的第一个原因是经济周期和宏观调控政策环境的变化。"中国社会科学院财经研究所副主任、清华大学中国与世界经济研究中心研究员冯旭明告诉"经济日报"，事实上，除住房贷款利率外，其他主要贷款产品的平均利率也呈下降趋势。以具有代表性的LPR利率为例，从去年第四季度到今年第二季度，利率总体呈下降趋势。7月份，一年和五年的利率分别为3.85%和4.65%，比年初下降了0.3个百分点和0.15个百分点。

招商联金融首席研究员董锡庙还表示，自今年初以来，为了应对经济下行压力和新冠肺炎疫情的影响，中国人民银行增加了流动性，货币政策变得更加灵活和温和，银行间资金普遍充裕。与此同时，中国人民银行降低了操作利率，如反向回购和中期贷款，降低了银行的资本成本，并推动了作为抵押贷款定价基准的lpr继续下降。

值得注意的是，抵押贷款利率的下降比其他类型的长期贷款利率更为明显。例如，截至7月，5年期利率较年初低0.15个百分点，而期限较长的平均抵押贷款利率则低0.28个百分点。冯旭明就此表示，这是因为目前企业信贷融资需求减弱，导致金融机构在一定程度上面临"资产短缺"问题；而抵押资产具有风险低、稳定性强等优点，通常被认为是较好的资产，银行更愿意增加住房抵押贷款。在研究中，记者还发现，一些银行表示，在信息完整的情况下，个人住房贷款可以在一周内获得批准。

董锡庙说，自今年3月起，根据中国人民银行的部署，中国人民银行开始了浮动利率抵押贷款定价的基准转换。大多数客户将把利率转换为利率作为定价基准。在利率下降后，股票抵押贷款利率预计也将下降。

抵押贷款利率在连续七次降息之后还会继续下降吗？"就此，业内专家表示，今年上半年抵押贷款利率的持续下降很难继续下去，预计下半年将基本保持稳定。

董锡庙说，为了支持实体经济，中共中央政治局会议和中央银行第二季度货币政策执行报告要求大幅降低综合融资成本。预计下半年流动性将保持相当充裕，利率将继续下降，按利率定价的抵押贷款利率也将下降。

中国经济在第二季度开始逐步复苏，预计下半年经济将继续复苏，今年秋冬季疫情不再严重。在这种情况下，虽然货币政策将保持更灵活、温和和结构性宽松，但它将减弱。冯旭明说，房地产信贷的快速增长可能会对其他实体的融资产生"挤出效应"，在当前的宏观经济形势下，这是需要避免的。

业内人士认为，在短期内，货币供应量和社会融资规模增长率显著高于名义经济增长率，部分城市将继续加强房地产调控，防止资金不合理、过度流入房地产市场，从而推高房价。

荣360大数据研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)分析师李万福表示，今年下半年，发布房地产市场调控政策的城市数量逐渐增加。仅在7月份，杭州、东莞、宁波和深圳等6个城市就出台了严格的调控政策。荣360大数据研究所(Rong 360)分析师李万福表示："住房信贷政策也是房地产监管的重要组成部分。五年来，LPR的报价连续三个月保持不变，以避免进一步刺激房地产市场。

董锡庙说，在中央政府一再强调"不炒房"、不以房地产为刺激经济手段的情况下，在房价上涨过快、住房贷款增长过快、利率明显下降的热点城市，央行将通过窗口引导和市场利率自我调节机制加以限制。"接下来，中央银行和商业银行应根据购房领域和主体的差异，进行约束。综合运用多种手段，数量与价格相结合，长度与长度相结合，不仅调节总量和调整价格，既能满足刚性需求，又能抑制投资投机，既注重现状，又引导预期，因为城市政策，进一步实施了差别化住房信贷政策。