物业公司的房地产经纪生意经

目前，壳牌到美国找房子敲响钟声，房地产经纪业务已成为业界的热门话题。虽然房地产经纪行业是巨大角力的战场，但房地产公司的进入仍是一个独特的存在。

房地产公司凭借与业主的有形距离和高度信任，在开展房地产经纪业务方面有其天然的优势，尤其是房地产公司合作模式的兴起，对房地产经纪行业的原有模式产生了影响。

房地产经纪疫情有利于社区增值服务

作为社区增值服务的重要组成部分，许多房地产公司已经进入房地产经纪业务。据中国房地产生产的不完全统计，房地产经纪服务正成为大型房地产公司扩大收入来源的主要业务之一。

据公开数据显示，2019年绿色城市服务物业资产管理服务收入高达8.6亿元，占10%。总收入的02%；布鲁-广堡住宅经纪收入为2100万元，占0.99%的总收入；田园服务房地产经纪业务的收入为1.38亿元，占1。占总收入的43%。其他企业，如永胜寿险、滨江物业、新城越业等，也开展了这类业务，并取得了一定的成效。

值得注意的是，许多首席房地产公司选择与专业机构合作，以提高房地产经纪业务在总收入中的比例。

格林敦服务是一家早期在业内开展此类业务的公司，并已形成了较为成熟的模式。在业务发展的过程中，绿城服务与杭州当地中介豪世华邦合作，由公司转让部分绿城置换股份，由对方经营经营。在专业经纪公司的经营和自身品牌影响力的叠加下，绿色城市服务经纪业务的收入水平不断提高。2019年，绿城物业资产管理处实现收入8.6亿元。

田园服务亦积极尝试地产经纪业务。2019年，碧桂园房地产经纪业务实现收入1.38亿元，增长30多万元。比2018年高出3%。2020年6月，碧桂园服务完成了3项收购。Hofu辉煌集团53%的股份。作为中国领先的房地产中介服务公司，碧桂园服务公司无疑希望通过此次收购，实现自己房地产经纪业务的快速发展。

而万科地产作为万科物业的二手房店，在业界享有很高的声誉。据公众所知，早在2018年，万科地产园邻居在武汉的直营店就有35家，房屋交易接近800家，租房交易接近4000家，单店成交量约为22家。

与总中介不同，房地产公司开展房地产经纪业务更多的是基于业主的信任。多种外部因素有助于提高业主对物业公司的信任。

他说："这次爆发令很多业主对物业公司及物业服务有了新的认识。与此同时，人们对房地产公司的信任度也有所提高。民法典的正式出版以国家的基本法律形式确认了物业管理的社会地位，并从不同的角度对物业管理活动进行了一系列的调整和规范。物业公司与业主之间建立相互信任的法律环境，需要遵循的法律和证据，为建立相互信任奠定了良好的基础。

此外，总物业公司普遍经历了标准化、标准化、机械化的发展阶段，并开始向信息技术发展，随着物业管理行业整体的发展，物业公司的服务意识和品牌意识逐渐觉醒和不断加深。

当物业公司与业主之间的互信达到一个新的高度时，物业公司的业务亦带来新的发展机会。

据不完全统计，几乎所有上市房地产公司都在不同程度上开展了相关增值服务。通过分析几家有代表性的房地产公司增值服务的发展情况，只有四种单一业务占总收入的5%以上，包括资产管理、寿险服务等，分布在三家企业中。

正因如此，北京林业大学物业管理系主任程鹏说，"当业主寻找物业定购水果和蔬菜，业主主动支付物业服务费等等，太多的预期情景成为现实。实体空间垄断的收入和优质服务的情感依赖是房地产公司一直期待的社区商业方式。

联盟优势突出合作大势所趋

在资源至上的房地产经纪行业，房地产公司依靠业主的信任和与业主的密切联系，具有明显的优势。房地产经纪业务具有规模经济的特点，房地产公司的房地产经纪业务收入与其自身的管理规模密切相关，因此，规模的扩大已成为许多房地产公司的需求。

据不完全统计，近几年来，通过多次并购，其成员企业已接近20家，其中广州悦华地产、兰州城管地产、上海科瑞地产、深圳龙城地产、南京紫竹地产、青岛华仁地产、重庆海泰等房地产公司在特定行业或地区具有较高的知名度。在一系列并购完成后，优雅生活服务的管理领域迅速扩大，预计管理面积将超过5亿平方米，在行业排名第一，为增值服务及相关业务的发展提供更广阔的市场空间。

田园服务还通过大量并购及相关公司交付、单一项目扩张等方式实现管理下地区的增长。2017年至2019年，国家园林服务公司经过两年的扩张，实现了物业管理面积和承包面积的快速增长，跃居物业管理行业最大的承包区物业公司之列。2019年，碧桂园服务合同面积高达6.847亿平方米(不包括三个供应和一个行业)，居行业第一位，管理面积达2.761亿平方米(不包括三项供应和一项产业)，仅次于彩色生活和保利地产。如果包括三个供应和一个行业的管理区域，2019年的田园服务管理区也是该行业的第一个。

除了简单地收集并购，许多房地产公司通过交叉持股形成联盟，以扩大自身业务的发展。以绿城服务为例，合作是扩大自身服务覆盖面的主要途径。

2019年年底，龙湖集团宣布，将通过购买已发行股票和认购新股，持有绿城服务公司10%的股份。此前，绿城服务一直是河滨服务投资者上市的基石。2020年6月，绿城服务通过认购新股和购买协议，成为中国和奥地利的第二大股东。

据报道，绿色城市服务公司努力打造绿色联盟，吸引了许多中小型房地产公司加入。不难发现，绿城服务正在逐步建立自己的房地产联盟，从而为包括房地产经纪业务在内的多种业务的发展提供了更广阔的空间。

不难发现，无论是大规模并购，还是建立品牌联盟或平台产出，房地产公司的整体规模仍然相对有限。对于覆盖全国的房地产公司来说，能否在增值服务领域开展相关合作，进一步扩大品牌联盟的范围，将决定房地产公司最终能在房地产经纪领域走多远。我们能否放弃偏见，避免自己的战争，以房地产经纪联盟的形式实现双赢，为物业管理行业的发展创造新的蓝海，也将是对物业管理行业、物业公司和主要管理者的重大考验。

在新冠肺炎疫情的洗礼下，物业管理行业、物业公司与业主之间的互信达到了一个新的高度，房地产公司凭借自身在资源、人员、品牌、信任等方面的巨大优势，无疑将在房地产经纪行业确立自己的地位。