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龙湖：错过了“三条红线”

2020-08-31 17:22:02 来源：- 作者：-

打电话给下一个投资者。

我没什么要问的。龙湖已经是非常全面，非常平衡，并有一个稳定的速度冠军，但我想知道什么是龙湖的极限。龙湖明天会是什么样子？

现场发生在 8 月 26 日举行的龙湖临时表演大会上。

像过去一样，"三豪生" 龙湖交来的半年成绩单仍然像 "别人的孩子"。即使在资金紧张的情况下，长期表现一直好于严格财务策略的龙湖也显示出了更大的实力。

3 月份的年度报告中，吴亚军主席说，多年的自律和克制最终促成了出资的护城河，但现在新的资本管理规则的 "三条红线" 没有踩上这条线，她哀叹道："这是对金融自律的反馈"，龙湖的能力圈已经建立。

一位投资者用一些副词来表达他对龙湖的表现的满意，同时也对龙湖的未来提出了许多人的期望和好奇。

年利润增长 20%

据 "中国新闻" 报道，龙湖集团去年同期营业额增长 32.6%，达到 511.4 亿元。不计公允价值变动，股东核心利润增长 121 亿元至 52.7 亿元，毛利率为 30.8%，核心税后利润率为 14.6%，核心利润率为 10.3%。龙湖首席执行官邵明秀表示，龙湖希望 "今年实现 20% 的利润增长，并在未来追求两位数的利润增长"。

在销售方面，龙湖上半年实现房地产开发合同销售额 1111 亿元，比去年同期增长 5.2%。

2018 年，龙湖推出 C1 至 C4，对应住宅开发、商业运营、租房、智能服务四大水路业务。

到今年 6 月底，龙湖集团已经建成了一座建筑面积 387 万平方米的购物中心，总出租率为 94.7%。邵明晓补充道：" 目前龙湖到年底应该有近 100 个项目，今年下半年将有 8 个新的购物中心开张，还有 10 个计划明年开业。

在租房方面，已经开了 79000 套房子，这个规模在邵明晓似乎是行业的佼佼者，今年的皇冠公寓将开放到 100000 套，收入 20 多亿元。

据他说，关羽今年将能够盈利。" 虽然这是一个小利润的状态，但这是一个良好的开端。

规模显然不是龙湖唯一的需求，"未来将立足于把握整个时机，优化重资产与轻资产的比例。" 目前，重型资产项目毛利率约为 65%，中型资产毛利率约为 32% 至 35%。已运营 6 个月的出租房屋项目租金已达到 88.6%，总体进展仍然很好，尽管受到疫情的影响，但已迅速恢复。

邵明晓表示，房地产开发预计每年将保持两位数的增长，而商业、租赁住房和智能服务将继续以每年 30% 的速度增长。

2600 亿不变的目标

在土壤储存方面，据邵明晓介绍，得益于公司相对稳定的金融盘面和现金流，该公司在上半年保持了稳定的投资结构。在头六个月中，没收了 53 起土地，其中 40 起来自投标，13 起来自兼并和收购，所有这些都位于第一和第二线以及大都市周围的卫星城市。到 2020 年中期，该集团土壤储备量为 7354 万平方米，股权土壤储存量接近 5128 万平方米。预计土地储备将使该公司的发展维持三至四年。因此，" 为了赶上规模或其他原因，我们不会在短期内把土地征用到最高点。

龙湖将遵循自己的节奏，在预先确定的城市里以合理的价格获得土地。" 邵明晓重申，龙湖的土地使用权规定，除了维持相对合理的土地价格外，龙湖每年的总负债率为 50% 至 60%。他预测，由于有可能推出优质地块，第四季度将是一个获得土地的机会。

邵明晓说，2020 年全年，龙湖售出资源 4100 亿元，其中 96% 集中在大都市区的一线、二线和卫星城，从区域角度看，渤海、长江三角洲和西部地区仍占很大比例，" 我们仍有信心实现今年 2600 亿元的目标，不会改变我们的目标。

低成本融资技能

金融稳健是龙湖最具特色的标签。上半年，龙湖的净债务比率继续下降至 51.4%，现金持有 784 亿元，现金短期负债率为 4.55%。这种金融结构也在融资端发挥了优势。今年上半年，龙湖的平均借款成本为 4.5%，平均贷款寿命为 6.45 年。

赵翼，首席财务官承认，"连续第四年的融资成本约为 4.5%，这在行业中是非常低的。" 当被问及低成本融资的秘诀时，他慷慨解囊地说："龙湖没有融资技巧，主要是选择方法和渠道：国内企业债务和发展贷款，这是主流融资模式，稳定健康，不规范，信托不会因监管而改变，" 外国是美元债券 + 银团贷款。" 赵翼说，这四条渠道很好地为龙湖提供了融资弹药。

他补充道："对公司管理层来说，有主动权和选择权是很重要的。" 他补充说，" 人们一致认为，公司永远不会被迫在这样的状态下筹集资金，因为它将始终拥有主动权和选择权。