深圳能否在困扰中国房地产30年的大问题上迈出第一步？

最近，"深圳将在微博上学习新加坡住房模式。

这起事件起源于深圳市住房建设局局长张学凡的公开讲话。"新加坡就是一个例子。"今后，深圳60%的人将不得不住在政府提供的出租或出售住房中，"深圳市住房和建设局局长张学凡说，为此，深圳将需要5到8年的时间来建造110万套公共租赁住房。

长期机制可以有许多措施，其中最重要的是建立一个覆盖全社会的稳定的住房供应体系。"张学凡说，今后，我们将努力更好地缓解深圳住房需求之间的矛盾，让市民从"生活与生活"走向"生活宜居"。

声音一结束，就有很多人谈论。业内人士认为，经过一个半月的"7.15"房地产市场调控，深圳房地产公司宣布学习"新加坡模式"，此举可能具有风向标的意义。

深圳福田CBD城市风格航拍。图片/视觉中国

今年是深圳经济特区成立40周年，深圳第一个中国特色社会主义示范区成立一周年，有着特殊的节点和宏大的背景。

正如深圳当时在改革开放中起着开创性的作用一样，在"住房、住房、住房"的大基调下，特区的行为是否会导致其他一线、二线城市的模仿，进而成为一个具有里程碑意义的事件，导致国内房地产市场发生巨大变化？

这背后的更大命题是，在当前的历史节点上，我们是否应该重新思考房地产在中国经济和社会发展中的作用和定位？在深圳这样的特区，是否仍有"第一次吃螃蟹"的勇气和责任，就像当年改革开放那样？

什么"新加坡模式值得学习？

新加坡房地产模式"的特点是：供给充足，价格低，分配公平。

为了理解深圳运动背后的深刻意义，我们必须首先了解新加坡模式值得学习的地方。

很久以前，新加坡也受到住房问题的困扰。

自六十年代起，新加坡政府已决定推行居者有其屋计划。房屋发展委员会(房屋发展局)是新加坡国家发展部辖下的法定机构，专责新市镇的规划、建造和管理。

房屋发展委员会成立之初，主要负责清理六十年代的贫民窟，同时提供廉价的房屋，其后的主要任务是大力兴建公营房屋。

这些单位的分配，主要是针对没有房屋的家庭，每个家庭只能买一个新的单位，一生有两个机会购买，申请人必须提交真实和合法的资料，如果有欺诈行为，他们将被罚款，甚至被监禁六个月。

当时，新加坡从未来五十年的发展角度出发，透过大规模填海和集约土地用途，规划土地，提高土地面积和土地使用率；根据土地规划，土地管理委员会以拍卖、招标、有价分配和临时出租的方式，将住宅用地移交房屋发展委员会。

值得一提的是，新加坡1955年"征地法"的颁布，使政府拥有大量廉价土地成为可能，这也使得建设大规模住房成为可能。

新加坡的土地转让资金不能直接由政府部门和法定机构使用，只能作为政府储备资金支付给国库，只能通过总理和总统的共同签署才能使用，从而从根本上消除了土地财政。同时，土地管理局的资料是动态和透明的，土地用途、发展强度、土地出售计划、租契金额和发展费用都向公众公布，每六个月调整一次。

1965年，新加坡建立了中央公积金制度和中央公积金局，居民可以用公积金账户购买和偿还贷款，形成屋。在接下来的40年里，新加坡的经济开始起飞，家庭收入继续上升，许多家庭实现了买房的梦想。

到目前为止，新加坡80%以上的人口居住在政府提供的住房单位中，也就是说，新加坡的政策住房与商品房的比例约为8%，共有90%以上的人拥有自己的住房，人均住房面积超过30平方米，居世界前列。

由于法律和制度上的保护，新加坡的屋不会成为争先恐后的"唐僧肉"，更不用说成为"道具"了。

虽然政策性住房已提高到如此高的水平，但新加坡政府并没有放松对市场的监管，不断采取必要措施，如提高房地产税和印花税，减少商品房贷款，向富裕地区收取高额房产费等，严格控制房地产投机和房地产市场过热。

可以说，新加坡住房市场的成功是土地制度、税收制度和财政支持共同完成的结果。

据统计，过去20年，新加坡房价涨幅不到50%。对于普通人来说，买房已不再是一项不可企及的艰巨挑战。住房支出占新加坡人收入的比例全年都不到25%。一般来说，年轻人只要工作两到三年，就能负担得起一套公寓。

深圳房地产市场更像"香港模式"吗？

如果你来的话，你来自深圳。这不应该只是一个口号。

过去40年来，深圳就像一颗冉冉升起的新星，吸引了无数企业家和外来者。随之而来的是房地产市场，供求失衡，房价让年轻人叹气。

2019年，深圳城市居民人均可支配收入为62500元，居国家经济特区第一位，居民人口也从1979年的310000增长了42倍，而同期北部的上光市人口增长了1至3倍。

但是，与此同时，深圳市住房和建设局发布的"2020年住房发展实施计划"表明，深圳住宅用地仅占全市建设用地的22.6%，甚至低于国家"城市土地分类和规划建设用地标准"(GB50137-2011)的25%和40%的下限。

一方面是人口和经济的快速增长，另一方面是住房用地受到极大的限制。

当然，深圳已成为中国新增住房供应与人口增长之间最尖锐的矛盾之一，部分地区房价上涨，金融泡沫聚集。

据中国手指研究所(China Finger Research Institute)的数据，2019年，深圳商品房的平均成交价为每平方米55000元，是2014年的2.3倍。2020年后，平均价格约为每平方米65000元。

目前，深圳人均居住面积约为27.8平方米，尚未达到国家和广东省的最低标准。70%以上的人口仍居住在城市村庄，占深圳住房面积的一半以上。