《住房租赁条例》将为市场划下这些红线

残留甲醛危害房客的健康，租赁期限尚未结束，房东强行提高租金，租赁合同也隐藏在贷款合同中。长期以来，租赁一直是大城市年轻人最头疼的问题。

但最近几年租房市场目前的混乱局面有望在一段时间内结束。

9月7日，住房建设部发布了"住房租赁条例"(征求意见稿)(以下简称"条例")。经过法规的正式制定和出台，它将成为住房租赁领域的第一个标准文件。行业分析，在今后的法规出台后，将有助于推进住房租赁市场监管的规范化，尤其是租赁市场的主体行为已经得到规范和约束，从而能够有效规范市场秩序，促进租赁市场监管的制度化。

承租人权益的保护

从甲醛超标到隔间，从家具损坏到水电故障，各种各样的租房"暗坑"往往是无法克服的，在交租后多次入住，却发现房子有很多问题。现在，不符合生活水平的出租房屋的支付历史就要结束了。

征求意见稿明确，出租人应当保证出租房屋符合建筑、消防等标准和要求，具备供水、供电等必要的生活条件；出租房屋的室内装修应当符合国家有关标准，不得危害承租人的身体健康；厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非住宅场所不得出租居住。

如果你非法租房，你可能会受到严厉的惩罚。征求意见稿规定，出租人出租不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者国家有关室内装修标准的房屋，以及其他不能依法出租或者出租非住宅空间的，由房地产管理部门给予警告，责令限期改正，处一万元以上五万元以下的罚款，对单位处以100000元以上500000元以下的罚款。

此外，承租人还应当合理使用出租房屋，未经出租人同意，不得破坏、拆除消防设施或者改变房屋的承重结构；未经出租人同意，承租人不得拆除、修改室内设施或者改变结构；不得任意处置垃圾、排放污染物或者制造噪声，损害他人的合法权益。

打击长期出租公寓的混乱

近年来，长租公寓品牌继续出现雷声现象。纵观当前各类长租公寓"雷电"事件，基本上可以归结为发展模式的畸形。为了迅速获得更高的市场份额，一些长租公寓往往以高价从市场上获得住房。同时，为了满足竞争的需要，以低于住房价格的标准向租户提供住房，从而吸引顾客，即"高收入低"。不应低估其背后的金融风险。鉴于长租公寓市场混乱，法规对"租赁贷款"进行了充分的限制。

征求意见稿建议，房屋租赁企业及其职工不得使用承租人或房屋权利人的名义取得信贷资金。同时，房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用房屋租金贷款，不得以租金优惠的名义诱使承租人使用房屋租金贷款，不得在房屋租赁合同中列入租金贷款的有关内容。此外，商业银行还应根据房屋租赁合同发放住房租金贷款，贷款期限不得超过房屋租赁合同的期限。

条例"还指出，房屋租赁企业支付房屋权利人的租金高于承租人收取的租金，承租人的租金周期比房屋权利人的租金周期长的，房地产管理部门应当将其列入经营异常清单，加强对租金、押金使用等的监督。

严跃进认为，这一政策关注的是长租公寓的矿难事件，更注重"高入低"和"长收入少付"的内容，如果能抑制上述行为，就能客观地降低长租公寓矿的风险。

促进租赁市场健康稳定发展

发展住房租赁市场是构建我国房地产市场健康发展的长效机制的核心内容之一。中原房地产首席分析师张大维表示，从我国目前的长期房地产调控机制来看，建立集租、购为一体的住房制度，发展住房租赁市场，无疑也是一个重要的环节。

征求意见稿"明确鼓励商业租赁改革、产业租赁改革等存量振兴措施，鼓励建设增量租赁住房，促进住房租赁融资的多元化发展，这不仅增加了供给，而且给租赁企业带来了好处。

根据征求意见的草案，地方政府应将新租赁住房纳入住房发展规划，合理确定出租住房建设规模，并将其列入年度住房建设计划和住房土地供应计划；同时，国家鼓励通过新土地建设出租住房，在新建商品房项目中分配出租住房，使用全部现有住房出租，将商业办公楼、工业厂房和其他非住宅住房转为出租住房，并通过各种渠道增加出租住房供应。

此外，国家支持金融机构按照风险控制和商业可持续性原则创新住房租赁金融产品和服务，支持房地产投资信托基金的发展，支持住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的公司债券、企业债券、非金融企业债务融资工具和资产支持证券。房屋租赁企业可以依法对房屋租赁的租赁收入权进行质押。房屋租赁企业可以根据国家有关规定在财政、税收、土地等方面享受优惠政策。

这些措施进一步优化了对租赁企业和经纪活动的监管，约束了市场主体的合法经营行为，澄清了市场主要机构和员工行为的‘红线’。"壳牌研究院高级分析师黄慧说。未来租赁市场也将面临更严格的监管。