一些房地产价格低于3年前，环京楼市为何卖不动？

九月，河北下着雨，晚上八点，郝青还在带客人去雨中的楼盘。今年的市场不容易做，已经有半年多的项目开工，还有三个还没卖。" 即使在省会石家庄，他也没有感受到房地产市场的热度，言外之意暴露出了接受现实的无奈。

郝青选择了坚持，但一些房地产经纪人已经离开西安或以前炙手可热的深圳。一位在石家庄工作了近 20 年的房地产从业人员，在疫情发生后无法抵挡市场的诱惑，他选择到大湾地区去赚钱，这是一个稳定而沉闷的河北房地产市场，他留下了这个市场。

放眼全国并不常见。随着房地产市场的逐步复苏，疫情过后，珠三角、长三角等地都出现了一波热浪，但京津冀房地产市场并不温暖，北京周边地区如石家庄、天津等两个城市，甚至因房价下跌而 "火热搜索"。

根据国家统计局的数据，2020 年 8 月，70 个城市的二手房价格同比上涨 0.35%，其中 47 个城市上涨，5 个城市持平，18 个城市下降。石家庄和天津的二手房价格与上月持平。

天津房价近两年来一直在缓慢下跌，许多项目长期亏本出售。" 业内人士透露，在政策的严格控制下，空房价格泡沫得到了控制，并逐渐回归理性。只要调控不放松，产业发展需要促进，就没有投机和房价大幅上涨的空间。

房价已从峰值回落

这是浩青做房地产经纪人的第五年。在变幻莫测的河北房地产市场上，他被植入，花了数十万小开发商的首付，开始了一套房子，直到今天结束。9 月中旬，他带着他的客户去了一个新的售房办公室，希望能打开新的订单。

销售处就在三环附近，在尚未开发的石家庄，已经很偏远了。雨水流过土路，路上还没有柏油，到处都是零星的行人和交通，有一种罕见的生命气息。" 石家庄的发展潜力在二环路外，许多住宅企业在这里占据了这块土地。郝青对灰色建筑工地说。

这里到处都是三三两两的看门人，他们来这里是为了供应被推入大楼的房屋。购房者同时出游，大力推广 10% 的折扣。事实上，目前每平方米的平均价格是每平方米 11000 元，比已经售出的第一期降低了 1000 元 / 平方米。

石家庄的房价已经稳定下来，从 2016 年到 2017 年，价格飙升至峰值，"浩青对降价的程度并不感到惊讶。" 现在他们中的一些人在减价。

当时有两万个项目可以卖到两万六千个。目前，虚假的高房价已经下滑，几乎没有上升的余地。

豪青的观点得到了一组数据的证实。根据世界联合会监测，2012 年 8 月，石家庄市的平均成交价为每月 14595 元，比前一年下降了 3%，比去年同期下降了 3.55%。全市二手房的平均每月房价为 15452 元，比前一年下降了 0.1%。

石家庄自 2018 年以来，经历了房价下跌的浪潮。从二手房的售价从 2018 年的每平方米 16692 元降到每平方米 15278 元，跌幅约为 8.5%。" 安居客房生产研究所 58 号所长张波告诉第一位财经记者。

河北 "的" 北方三县 " 房价下跌更令人吃惊。根据义州研究所的统计，2017 年燕郊新房的月均成交价接近 28296 元 / 平方米，到 202 年 7 月已降至 18818 元 / 平方米。

天津也陷入房价下跌的 "罗胜门"。几天前，由于媒体报道 "天津房价已经进入下跌通道：1 平方米下跌 5000 元，两周降价 720000 元，市住房建设委员会发出了紧急呼声，称今年疫情过后，天津房地产市场" 稳定上涨 "，" 一直在合理范围内运行 "。

早在去年，天津市民就在领导留言板上反映，4 月份一家领先住宅企业项目的价格仍为 15000 元 / 平方米~17000 元 / 平方米，10 月份，这家小型高楼公司的价格大幅降至 12000 元 / 平方米。天津官员回应称，此举是开发商的正常营销行为。

然而，一些业内人士反映，近年来天津房地产市场一直低迷，热销项目寥寥无几，单个市场爆发能力不佳，拆迁率甚至低至 40%，开发商利润空间极为有限，尽管如此，为了尽快收回资金，许多住宅企业仍选择以折价和亏损的方式出售。

从二手房的挂牌价格来看，房价的下降趋势尤为明显。"天津已经下降了近 12%，从 2018 年 7 月的 22819 元 / 平方米下降到 2020 年的 20088 元 / 平方米。" 张波说。

2020 年 5 月 31 日，天津市宝铁区住房建设委员会召开房地产市场整改会议，明确表示，房地产企业不应恶意降价和比较降价，创造良好的市场环境，稳定房价，增强信心，培育保铁区房地产市场的稳定健康发展。

投资偏离，刚性需求负荷

作为全国最突出的地区之一，北京周边的房地产市场得益于产业周期的上升和京津冀的综合发展，并在 2016 年完成了数量和价格的快速上涨。大批购房者涌入北京，混杂着严格的需求群体，以及受到市场热情鼓舞的投资者。

另一方面，"好青" 可以追溯到更长的时间。"石家庄的房价还没有上涨，就没有大开发商来投资了。" 他们都是本地企业。此外，当全省三年来发生重大变化时，如果市场上没有全部五种证书，许多项目将被出售。2016 年，市场加速，房价翻了一番。

张波还表示，2016 年和 2017 年，石家庄房地产市场上涨过快，市场上非理性购房现象有所增加，尤其是熊安区概念，为熊安区概念注入了更强的推动力，推动了短期内房价的快速上涨。经过 2017 年 3 月和 9 月的两次调控，房地产市场开始回归理性。2018 年 4 月，人才安置政策增加了部分新房热，但最终房价仍有下降的趋势。

天津也贯彻了规定和控制。2017 年 3 月颁布了 "新政"。本市拥有一套或多套住房的非登记居民家庭、拥有两套或两套以上住房的已登记居民家庭以及拥有一套或多套住房的成年单身人士将暂停在天津回购新的商品房和二手房。

研究发现，在持续的高压调控政策的影响下，北京周边的房地产市场过去并不火爆，投资需求逐渐减少，大多数当地居民的购房需求也出现了透支。

如今，石家庄再也看不到财产被疯狂抢劫的现象，日本的光盘也已成为过去。为了加快付款速度，一些条件差的物业不惜降价或送停车位加快拆迁速度。购房的主力军来自城市及周边郊区，北京的外溢群体极为有限。第二环主要是改善需求，交易主体为3栋房屋，4栋住宅为大家庭产品；第二圈外主打刚性需求和第一次改造，85套左右的两套住宅比较容易上街，周边郊区客户占很大比例。

在石家庄上述项目销售处，一些购房者计算了这个账户，即使二环公路项目不包括在内，为了降低价格更接近偏远地区，300000 的首付和 5000 多个月付款也很难负担。在北京，这个价格无法达到买房的门槛，但对于河北的工人来说，这已经是他们需要咬牙切齿的程度了。

销售网站的一名房地产顾问也是承重的刚性需求的一部分。在 2016 年之前，他的家人曾资助他在城里买房子，但他选择了创业。到目前为止，这一点还没有出现在汽车上，用于创业的资金一直在流失，不断上涨的房地产市场也让他心灰意冷。

石家庄的普通人工智能只有六七千台，" 有中介直截了当地说，市中心的高端工程，无论是新房还是二手房，都卖得特别慢，只有小户型外的二环卖得很多。今年市场不好，客户群改善不大，卖不出去。

价格已成为影响购房者的决定性因素。根据上述中介，一些客户在某一品牌的住宅企业和小型企业之间犹豫不决，这两个项目的总价格没有多大差别，但质量是云和泥的区别。但由于后者的总价格略低，买家更倾向于选择品牌不够硬的开发商。

回归北京市场理性

疫情得到控制后，全国许多地方的房地产市场开始升温，甚至通过监管引发调控。今年 7 月以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等至少 11 个省市出台了监管紧缩政策。

相比之下，作为中国经济最发达的地区之一，为什么京津冀房地产市场没有卷入这股热潮？

和硕研究所首席分析师郭毅认为，在影响房地产周期规律的因素中，从长远看人口、看中期看土地、看短期看金融，可以说房价的实质是研究人口流动，人口走到哪里，房价就会上涨。

单纯的房地产扩张，并不能真正支撑一个区域房地产市场的健康发展，产业发展带动就业，才能有效地实现人口积累。" 郭毅说。

早在 2015 年，国家就审议通过了京津冀协调发展规划纲要，要调整和优化城市布局和空间结构，建立现代交通网络体系，促进产业升级和转移，以非资本功能和解决 "大城市病" 为基本出发点。

然而，首都经贸大学和社会科学文献出版社日前出版的 "京津冀发展报告（2020)" 指出，跨地区地方政府合作、产业链协作治理和交通联系存在着六大缺陷。

目前，京津冀三地尚未形成产业分工有序合作的联动模式：一是缺乏以主导产业及其产业链为基础的高层设计和专项规划；二是地方政府产业合作治理模式尚未形成；三是经营环境恶劣，难以形成 "国有企业 + 民营经济" 耦合的产业模式。

从这个角度看，北京周边房地产市场的低温背后即使有调控因素，也是房地产市场经济、人口和工业发展的映射。北京周边房价的表现是一个正常现象，这是当前发展形势下客观、现实和现实的市场反映。" 郭毅认为。

然而，张波认为，石家庄和天津房价背后的深层原因存在显著差异。天津虽然位于首都北京的边缘，但北京将产生明显的 "虹吸" 现象，但北京仍未走出资本职能，未来仍有很大的发展空间，但发展投资的增长速度需要保持较好的节奏。

石家庄作为典型的资源型城市，面对省会城市的光环，显然依靠观念吸引群众是不能持久的，城市的转型和发展将长期影响未来的房地产市场。

据中国手指研究所（China Finger Research Institute) 介绍，北京仍然是工业和交通效益最大的地区，其长期价值是有希望的，但预计短期内调控政策仍将收紧，市场将继续探索底部。城市经济就业和居民收入水平是支撑房地产市场发展的核心逻辑。对河北省大多数地级城市来说，市场回归理性是时代的总趋势。