楼市调控政策继续收紧，热点城市亟待修补

创近六万人口纪录的成都，推出了 "十五房新政" 打击炒作。在住房政策方面，成都市提高了棚户区改造和无家可归家庭比例，其中棚户区改革的最低比例从 10% 提高到 20%，无住房家庭的最低比例从 50% 提高到 60%。

到目前为止，包括成都在内的一些热门城市出台了一项调控房地产市场的新政。据不完全统计，自今年 7 月以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州和成都等 11 个省市出台了收紧房地产市场调控的政策。与此同时，在两个月内，16 个城市得到了中央政府的 "窗口指导"。

国家统计局 8 月 14 日发布的 70 个大中城市新商品房销售价格指数显示，70 个大中城市的房地产市场总体稳定，各城市新商品房销售价格较前一个月略有上涨，二线城市二手房销售价格较前一个月有所下降。

房地产市场调控政策已被修补

9 月 14 日，成都市政府官方网站发布了 "成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场稳定健康发展的通知"，对土地市场、金融信贷政策、租赁市场、住房市场等进行了调整。

成都市一家住宅企业的负责人告诉 "第一财经"，成都的房地产市场监管政策和杭州的房地产市场调控政策有一定的相似之处，这两项政策都加大了对无房家庭的倾斜。热点城市房地产市场调控应尽可能以刚性需求为主，抑制房地产投机套利应是精细调控的主要逻辑。他说。

9 月 12 日，三线城市常州也开始实施新的房地产监管新政。例如，"已经拥有一套住房并有未偿贷款可供购买的家庭，第二笔贷款的首付最低额为 60%"，与沈阳 50% 的首付比率一样受到严格管制。这与常州市房价的持续上涨直接相关。综合柯瑞等外部数据，常州今年房价除 2 月份受疫情影响外略有下降，自 3 月份以来，新房一路涨至 2 万元 / 平方米，增长近 20%。

在今年 7 月的 70 个大中城市中，银川新房价格在全国排名第一，比前一个月上涨了 2%，这也是银川连续第三个月。"9 月 8 日，银川市城乡建设局召开银川市房地产市场调控会议，发布" 房地产市场限价令 "。对于在 9 月 1 日前开工的项目，短期内应规定 9 月份销售的平均价格不得高于 8 月份的平均价格。近日，银川市住房和城乡建设局将参照 8 月份创纪录的平均价格，分为不同形式的房地产开发企业提出价格调整建议。

9 月 4 日，杭州市住房安全和房地产管理局发出通知，进一步促进房地产市场的稳定健康发展。其中，在 30 岁以上未婚家庭的识别标准中，如果杭州未婚、单身 30 岁以上，没有本市限购范围内的自有住房记录，离异 3 年以上、在本市购房限制范围内没有自己住房记录的，可以视为无房家庭。

安居客房生产研究所 58 号所长张波自 7 月份以来一直在收紧调控政策，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等多个城市，调控收紧的信号十分明显。从 8 月份房价的角度来看，反映出全国市场人气的下降，但一线城市房价的上涨趋势仍在继续。

华东一家中型券商的房地产行业资深分析师表示，无论是近期的城市讨论、12 次住宅企业的讨论，还是最近的 "三条红线" 住房企业融资标准，东莞、深圳等城市都在继续补补房地产市场调控，这共同反映了房地产政策的新特点："准确调控"。

并不是说一线城市和新建一线城市是政府调控的重点。任何房价上涨较高的城市都可能进入调控范畴。" 深圳第一太平戴维斯公司副总经理、深圳投资部部长吴锐说。

上海中原房地产市场分析师陆文喜告诉 "第一财经"，各地房地产市场正在降温。从 7 月以来调控措施的角度来看，调控主要是堵住假离婚、人才安置、社会保障年限等有待限制的问题，以弥补原有的漏洞和不足，确保政策的实施。

在监管政策出台后，交易量将减少，但这将是一个长期的逐步收缩过程。这并不排除继续修补的可能性。希望通过适度调整来防止房地产投机活动，从而防止利用高杠杆投机者造成房价剧烈波动。

房价总体稳定的总趋势保持不变。

在房地产市场问题上，中央政府和有关部委高层近日连续举行了三次会议，三次重申 "房地产不应作为短期内刺激经济的手段"，强调坚持问题导向，高度重视当前房地产市场的新形势新问题。这次会议至少有 6 个部委参加，包括中央银行、住房和建设部、银监会和证券监督管理委员会，以及十几个热门城市和一些大型房地产企业。

在地方一级，包括东莞、宁波、深圳、南京等城市，自 7 月以来，已经出台了严格的房地产市场调控政策。在过去的半个月里，热点城市出台的具有约束力的调控政策非常密集，包括杭州、无锡、沈阳、常州、银川等城市出台了房地产市场紧缩政策。

比如进入调控轮的东莞、常州等许多城市，2020 年上半年土地市场热度较高，土壤拍卖交易的溢价持续上升，再加上多家证券公司的跟踪数据，将住宅企业纳入主流，目前库存处于历史低位，对补充库存的需求强劲，上半年融资宽松环境下，住房企业积极征地，促进净负债率回升。

华昌证券（HuachangSecurities) 的一项研究显示，今年上半年，房地产行业的净债务比率为 87.9%，比 2019 年年底高出 6.4 个百分点。其中一线住宅企业净负债率为 64.9%，比 2019 年年底高 8.3 个百分点，二线住宅企业净负债率为 121.9%，比 2019 年年底高 4.2 个百分点，三级住宅企业净负债率为 91.9%，比 2019 年年底增长 4.9 个百分点。

8 月 20 日，住房和城乡建设部和中国人民银行在北京举行了 "重点房地产企业座谈会"，传达了关于重点住房企业融资的新规定：排除预收后，住房企业的资产负债率不应超过 70%，净负债率不应超过 100%，现金短期债务比率不应低于 1%，"三条红线" 政策也引起了许多住宅企业的关注。

深圳五大房地产公司负责人告诉第一财经记者，基于去杠杆化融资背景和精细房地产调控的大趋势，一方面考虑到公司目前的项目，整体的去库存力度相当大，另一方面，在热点城市和三四线城市严重分割成库存。"我们将来还会去找土地，但我们会尽最大努力选择更有希望的城市和投资回报更好的项目。" 我们不会为了扩大土壤储备规模而扩大到第三条或第四条线。现金是国王

在‘三条红线’的背景下，应多关注经营性现金流指数，这应该是许多住宅企业的共同选择，不排除住宅企业出售部分经营性物业，以缓解现金流约束。" 吴锐继续说。

他说：" 整体来说，在不断收紧物业市场调控的政策下，八月份全国物业市场整体保持稳定。

国家统计局城市司首席统计员孔鹏解释说，8 月份，四个一线城市的新商品房销售价格同比上涨 0.6%，比前一个月增长 0.1 个百分点。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.6%、0.6%、0.9% 和 0.5%。二手房销售价格同比上涨 1.0%，同比增长 0.3 个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.7%、0.8%、1.7% 和 1.1%。

31 个二线城市的新商品房销售价格同比上涨 0.6%，同比增长 0.1 个百分点，二手房销售价格同比上涨 0.4%，同比下降 0.1 个百分点。35 个三线城市新建商品房和二手房的销售价格分别上涨 1.0% 和 0.6%，较上月分别上涨 0.2 个百分点和 0.1 个百分点。

根据中原房地产首席市场分析师张大维的说法，根据全国 70 个大城市的房价数据，8 月份有 59 个城市房价上涨，与 2019 年第三季度的峰值持平。在 70 个二手房价格上涨的城市中，有 47 个城市在上涨，与 2019 年 7 月相同。

卢文喜认为，尽管 8 月份的价格指数较前一个月有所上升，但许多地区仍保持着环比上升的趋势。许多城市加入了监管和升级的行列，主要是为了防止市场过热。七八月份淡季不错，房地产市场情绪高涨，营业额基数上升。黄金、九、银十 " 本身就是房地产市场上一个热门的传统销售时期。政府也希望利用这些政策来展示控制和控制市场过热的态度，防止不合理的行为。

张波说，由于购房者对未来市场仍持乐观态度，只要购房限制和差别信贷政策不变，房地产市场热点城市的调控将继续收紧，房价整体稳定不会改变。此外，从金融方面近期加大了对 "三红线" 住房企业的债务控制，预计 9 月份住房市场会增加公开或暗折扣的现象，在促进销售的同时，也能保持房价的整体稳定。