调控、分拆上市还是降低住房企业负债的最佳途径？

常州新政将第二套住房的首付提高到60%，提高了城市地区新商品房销售的四年期限。成都新政将把这一数字倾斜到没有住房的家庭，个人住房转让增值税将从2年调整为5年。

自8月26日以来，住房建设部召开了常州、银川、沈阳、长春、成都、唐山等城市负责房地产工作会议，出台了一系列调控房地产市场的政策。

调控房价的最重要原因是房价上涨过快、过高。

根据国家统计局今天发布的70个大中城市住房销售价格月报，七十个大中城市中，有五十九个城市的新商品房价格比一个月前上涨了。

数据显示，二三线城市新商品房销售价格总体涨幅高于一线城市，按月计算，四条一线城市分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%，沈阳和成都分别上涨1.1%和1%，超过北方。

与去年同期相比，一线城市新增商品房同比增长3.9%，二线城市销售价格同比上涨5.0%，而三线城市同比增长4.5%。

值得注意的是，新政在很多地方都有打击"炒楼"的强烈味道，正如上文所述，第二套住宅首付比率的提高、新商品房出售的限制，以及个人房屋转让增值税的增加，都在一定程度上增加了炒楼的难度。

安居客房生产研究所58号首席分析师张波说："一些城市可能已经制定了政策，只是在寻找合适的时机。"从前几年的情况来看，一些房价上涨较快的热点城市将选择在国庆假期前出台监管政策。因此，在长假之前，它很可能会迎来一波当地密集的监管政策。

只有对普通人来说，无论房地产市场如何监管，房价是否下跌都是每个人关注的焦点。

融资难

据国盛证券研究报报道，根据"三条红线"标准，根据2019年年报，108家住宅企业踩上了红线，近50家企业踩到了两条红线，50多家企业踩上了三条红线。

如果过去各地的房地产监管新规要从买卖业务的层面打击房地产投机活动，那么"三条红线"政策就是直接狙击住宅企业高杠杆率，成为住房建筑出口的源头，遏制当前的土地繁荣。

在政策控制下，银监会还发出信号，按照"三条红线"政策，收紧危险资金流入房地产。日前，银监会办公厅发布了"关于违反保险资金使用和风险自省的通知"，其中提到保险资金通过金融产品直接投资或投资非法流入房地产，涉及五家保险公司，金额244.37亿元。

此外，中国平安(60131802318)14日宣布，将终止参与蛇口招商活动35亿元。泰康人寿和泰康养老金进入阳光城(000671)，提出了许多"附加"条件，并对公司治理、未来红利、业绩承诺和薪酬提出了更高的要求。

这一系列行动正宣布，住房公司越来越难以获得融资。更糟糕的是，今年下半年，住房公司的还本付息将达到顶峰。

今年下半年，住房企业债券融资还本付息将达到全年最高水平，国内外融资债券到期日约5588亿元，比去年同期增长58%。其中8月和11月到期的债券数量最多。

随着还本付息高峰的到来，融资阀门已经收紧，以前"借新债偿还旧债"的惯例已不再可行。高调的住房公司也一直不得不降价出售，以加快还本付息、去杠杆化。

对于一些实力较弱的房地产企业来说，以较低的价格出售房屋以"自救"可能不是很好。一些踩在三条红线上的住房内部人士表示，他能想到的应对方式是出售房屋和出售项目公司的股票，首先是为了确保该公司能够生存下来。

广东住房政策研究中心首席研究员李羽佳说，在债务压力下，"三条红线"可能会促使一些住房企业发展其他融资渠道，"明股实债"是一个值得关注的隐患。