中国房地产单边崛起的时代已经结束

时代的变迁总是不经意间发生的。用张全玲的话说，当时代抛弃你时，他们甚至连再见都说不出来。

当一些开发企业仍在各地开放扩张时，突然发现这个市场已经不再是以前的市场了。过去，你可以不用核算就赚钱，但现在你可以突破，即使仔细计算也往往处于亏损的边缘。这就是单边涨价时代已经结束的现实。

过去几年，当国家统计局公布各大城市房价的涨跌时，发现它们基本上是一样的，但房价上涨的问题却越来越多。今天，令人惊讶的是，有这么多城市的房价同时下跌。一些城市的房价下跌已经成为现实。

作为对房地产市场的长期观察和研究人员，有必要在房价研究中了解房价的驱动因素。我发现，国内房价上涨的主要驱动因素是经济增长、城市化进程以及货币和信贷政策推动的收入增长。这些是核心驱动因素，许多人已经解释了这些因素。但除了这个因素，我发现还有另一个关键因素，那就是许多人的"一致性预期"。

如何解释这种"持续预期"，主要有几个方面：第一，房价在过去十多年里基本上是单方面上涨的，所以在很多人的心目中，房价"只涨不降"；第二，很多人认为国家并不是真正想要调控房价，地方政府离不开土地资金，这两个领域之间的"一致性预期"是很强的。

核心驱动力的确是支撑房价上涨的主要驱动力，但"一致性预期"可能是投机活动中的一个重要因素，基于专业预期，很多人都有点欺负。

但今天，房价上涨的核心驱动力和"持续预期"都在发生变化。

过去几年，经济增长放缓，经济增长压力相对较大，收入增长也是如此。这也很容易理解，毕竟已经达到一定的规模，持续的快速增长是不可能的。同样，城市化进程也是如此，城市化水平在一定程度上也会呈现放缓趋势，开始由数量向质量转变，从许多城市引进人才政策可以看出，甚至在未来，也可能会出现反城市化现象。事实上，货币和信贷政策多年来一直相对克制。当然，这一流行病今年已经放松了流动性，但房地产的融资基本上是"受阻"的。它基本上是分开管理的，并采取各种措施防止资金流入房地产市场。

关于"一致预期"的问题，我发现最近许多房地产投资者的态度发生了微妙的变化，一些曾经坚信房价"只是上升而不是下跌"的人开始动摇了。毕竟，高层的态度是非常清楚的。"不管你住不住，"如果你敢提高房价，你就会想出更严厉的政策来打击它。炒楼者的心态已慢慢转变，房价下跌已持续数年，市场预期亦会逆转。与此同时，土地融资问题一直得到解决。在过去几年里，解决地方债务问题，包括引入公开发行REITs，可以改善地方债务问题。

目前，房地产市场的整体供求已经平衡，人口集中的城市住房市场将向周边城市转移，许多问题将缓慢解决，可以清楚地看到，国内房价的单方面上涨必须结束，但我不认为房价会单方面下跌，不同的城市在未来会表现出不同的特点，但总体情况将是稳定的。