住房企业拆散房地产市场的趋势预计将继续下去

"在不久的将来，地产公司经常被资本化，分拆及迁往香港的趋势亦在继续。成立以来，海洋集团已发出建议，将公告、首项服务、世贸服务及其他较早形式的地产公司的上市申请分开进行。

专家认为，为满足融资需求，降低负债率，寻求多元化发展等因素，推动住宅企业拆分房地产行业上市"动能"。物业管理行业仍处于快速发展时期，集中度较低，预计房地产企业拆分上市潮将继续下去。

分潮延续

建发国际集团是建发房地产集团有限公司的海外子公司，是建发房地产集团的控股子公司。该集团最近在一份声明中表示，建发国际集团是建发房地产集团有限公司的一家外国子公司，打算将其在香港的子公司建发地产分拆，因此引入模式是独立的。港交所已确认建发国际集团可以进行拟议的分拆。建发国际集团已提交了在港交所上市的申请表格。

恒大地产在香港证券交易所提交了一份招股说明书。中国恒大持有恒大地产71.94%的股权。上市后，恒大地产仍是恒大的子公司。

海洋集团最近亦公布了在香港上市计划中拆分海洋服务的建议。海洋集团宣布，该公司持有海洋服务公司约90.1%的股权。根据该计划，在完成拟议的拆分和上市后，该公司将拥有不少于50%的海洋服务，而该服务仍将是该公司的子公司。

许多早些时候提交上市申请的房地产公司也宣布了新的发展。10月5日，第一项服务通过港交所获得，并提交给听证会后的信息集。10月6日，世茂集团(Shimao Group)将符合条件的股东在优先股中获得石茂服务股份的保证配额定为2020年10月19日的创纪录日期。

总体而言，下半年住宅企业继续上半年的房地产分拆浪潮，包括华润万象人寿、金融服务、金科智慧服务等已提交上市申请表格。

2018年3月，住房和建设部发布了"取消物业服务企业资质管理，取消对房地产业的行政控制办法"，该行业已进入快速发展阶段。光大证券房地产行业首席分析师何曼南表示，2018年至2020年5月，共有21家房地产公司通过IPO或重组上市。

多样化是发展的主要原因

住房企业拆分房地产上市的主要考虑因素有三：一是发行新股以满足融资需求，强化所有者权益，实现减债的目的；二是将全部或部分上市股份以实物形式分配给股东，以增加股东的投资回报；第三，房地产公司上市可以促进自身发展，激励管理团队。"中泰国际房地产行业分析师刘洁琪表示。

就融资减债目的而言，以中国恒大为例，公司坚持"高增长、稳定规模、减债"的发展战略。在2020年中期业绩会议上，恒大副董事长兼董事长夏海军明确表示，减债的具体措施包括资产拆分上市和集团股权增长。

他表示，预计该公司将通过向恒大地产引入235亿港元，将净负债率降低19个百分点。他还表示，"今年将努力实现金碧地产在香港上市，同时仔细研究主导资产的分拆上市问题。

华润土地管理公司在2020年中期业绩会议上表示，公司正在考虑将房地产打包上市和企业管理，并考虑加强华润土地的资产负债表。

同时，房地产企业多元化经营的探索也是分拆的一个重要因素。在房地产产业链多元化的过程中，房地产服务的表现更加成功。关联企业拆分房地产上市，可以扩大业务规模。何曼南告诉记者，从房地产公司首次公开募股披露的融资方式来看，近60%的房地产公司都有并购和规模扩张的需求。

在记者统计的29家上市房地产公司中，今年上半年有25家公司实现了两位数的收入和净利润增长，占总数的80%以上。许多公司在管理领域实现了大幅增长，并继续扩大项目形式的管理。

根据对2020年和2021年21家典型房地产公司PE值的预测，到2020年，21家典型房地产公司的平均PE值为32.1，中位数为28.5，21家典型房地产公司的PE平均值为23.3,2021年的中值为20.7。

国信证券研究报认为，房地产行业业绩增长的确定性，单位面积毛利率的增加有想象空间，这些因素支撑着房地产行业的高估值。