超一半上市房企负债率超过七成， TOP50房企近三成上月销售"量价齐跌"

到年底，房地产企业面临着减债和业绩双重压力。第四季度，在政策的指导下，住房企业杠杆削减的影响继续加深，融资方继续受到限制。与此同时，大量住宅企业的供求关系出现逆转，整体销售平均价格下降。据平安证券研究新闻报道，从其月度表现来看，十月份申湾房地产下跌 4.4%，上海和深圳下跌 300%(2.35%)。截至 11 月 19 日，房地产行业 Pe(TTM) 的市盈率为 9.29 倍，低于上海和深圳 300 倍的 15.1 倍，在近 5 年内为 18%。

行业分析认为，在行业融资收紧的预期下，叠加全年销售目标压力，住房企业跟进或加大力度推动销售回报，年底供应持续释放。

三条红线下的还本付息高峰即将到来。

据平安证券监测数据显示，10 月份住房企业发行的内债、外债和集体信托分别为 261 亿元、52 亿美元和 454 亿元，分别下降 35.7%、29.2% 和 28.4%。考虑到 11 月至 12 月国内债务到期 833 亿元和外债 87 亿美元，到期规模较高，预计住房公司债券融资的态度将保持积极，但规模可能受到监管紧缩的限制。

8 月 20 日，住房建设部联合中央银行召开了重点住房企业座谈会，提出了房地产企业融资监管新规定，包括资产负债率（以下简称 "新资产负债率"，除预收后）不得超过 70% 等，在这三项标准中，企业被视为 "一到就踩线"。

在横向比较中，中国指数研究所指出，在 28 个行业类别中，房地产行业的资产负债率为 79%，在行业中排名第三。根据新的资产负债率，55% 的上市房地产公司的负债率超过 70%。这意味着这是 "三条红线" 中的唯一一条，超过一半的公司已经踩上了这条线，而这些公司今年仍面临着减债的压力。

根据房地产上市公司的中期业绩，结合新规则的 "三条红线" 监管，中指法院指出，在被监管的 172 家上市住宅企业中，121 家有不同程度的 "踩线"，33 家企业 "踩" 了 "3"，其中新的资产负债率 "踩到了" 线上 "最高比例"。

中泰证券（15.240，0.81，5.61%) 分析称，在出台 "三条红线" 监管新规则后，整个房地产业预期将企稳，过去杠杆式囤积土地、获利快速上涨的房价经营逻辑已被彻底打破，房地产业金融属性弱化，制造业属性增强。从产业竞争格局看，房地产开发企业的核心竞争优势将从征地能力转向融资能力和管理控制能力。高质量的行业领先房地产企业可以继续超越行业，实现集中度的提高。

从整体表现来看，中国银河（12.700，0.28，2.25%) 分析认为，房地产行业业绩在第三季度有所改善，杠杆降低已经取得初步成果。截至第三季度末，预收帐款 3537196 万亿元，比去年同期增长 8.62%，行业净负债率为 136.20%，同比增长 -5.06%。在 "三条红线" 的金融监管下，住房公司在第三季度开始积极降低杠杆水平。该机构预计，到今年年底，行业杠杆率将进一步下降。

全年业绩目标冲入倒计时

第四季度往往是房地产企业实现年度业绩目标的冲刺阶段。据招商产业研究所最近发布的一份报告称，10 月份，上市住房企业已经掌握了销售窗口，并积极推动了货物的拆迁。其中，保利房地产（17.000，0.04，0.24%)、绿城中国、金地集团（15.050，0.10，0.67%)、招商蛇口（14.680，≤0.0 1，≤0.0 7%)、中国金茂等住宅企业的月经营业绩比去年同期显著提高。从一月到十月，恒大、万科和田园的销售额都超过了 5000 亿元，而中国和保利房地产的累计销售额分别超过了 4000 亿元。

从数量和价格结构来看，壳牌研究所统计，住房企业 10 月份 "量价" 明显，其中前 50 家选择 "量价" 的住房企业达到 20 家，比 9 月份增加 9 家，同时 14 家住宅企业的平均销售价格下降，但未能达到预期的销售效果，表现为 "数量和价格下降" 的结果。

壳牌分析认为，从十月份公布的 32 家住宅企业业绩来看，平均年业绩目标为 82%，但住房企业之间的差距明显，恒大、金茂等五家住房企业的目标成就率分别超过 90%、17 家、80% 以下和 70% 以下，个别企业目前的业绩受到压力，预计少数前 50 家住房企业难以实现年度业绩指标。

他说："根据平安证券的不完全统计，与房屋有关的政策在十月放缓，一个月内共有 19 项与房屋有关的政策（包括中央及地方政府），较前一个月下降 50%，其中 10 项较为紧绌，占总数的 53%。" 业内人士普遍认为，在 "十四五" 期间，房地产市场调控的主要基调仍然是 "住房和住房不会被炸"。考虑到热点城市的调控力度不断加强，随着销售增长率的下降，房地产市场趋于稳定，后续调控或同步的步伐趋于稳定。

柯瑞房地产研究中心分析指出，在房地产行业融资预期收紧、全年销售目标压力叠加的情况下，预计住宅企业将加大推介力度和销售回报，持续贷款的供给将为交易提供一定的支持。然而，随着热点城市监管效应的出现，市场退出压力将逐渐凸显。